سرمایه‌گذاری در املاک راهی برای محافظت از سرمایه در دوران تورم

سرمایه‌گذاری در املاک راهی برای محافظت از سرمایه در دوران تورم

بیش از صد سال قبل، یک بطری شیر 40 سنت بود. امروز تقریباً 4 دلار است. به این پدیده تورم می‌گویند.

در طول پنج دهۀ گذشته، تمام کشور‌های صنعتی تورم را تجربه کرده‌اند. نرخ معمول تورم حدود دو درصد است و نشانی از یک اقتصاد با ثبات است.

اگرچه موری راتبارد، مورخ اقتصادی و نظریه پرداز سیاسی قرن بیستم، معتقد است که گرایش طبیعی دولت تورم است، اما اشکالاتی نیز دارد. به عنوان مثال، اگر قیمت‌ها خیلی سریع افزایش پیدا کنند، قدرت خرید شما از دست می‌رود. به همین منظور، میلتون فریدمن، اقتصاد دان برنده جایزه نوبل، معتقد است كه تورم مالیات بدون قانون‌گذاری است.

تورم در کانادا

اگرچه تورم در کانادا از نظر تاریخی پایدار بوده است، اما هرگز نمی توان آن را به طور کامل پیش بینی‌کرد. پاندمی کووید 19 عدم اطمینان بازار و ناهنجاری های اقتصادی بی سابقه‌ای را ایجاد کرده است.

طبق آخرین داده‌های آماری کانادا‌، نرخ تورم سالانه 0.7 درصد بوده است. برخی از کارشناسان اظهار می‌کنند که در حال حاضر تورم دست کم گرفته شده است. تقاضا برای کالاها و خدمات ضروری زیاد است، درحالی قیمت آنها بالاتر از حد متوسط است. با این وجود «سبد کالای» فعلی در شاخص قیمت مصرف کننده کانادا – که برای ارزیابی تورم استفاده می شود – شامل بسیاری از دسته‌های غیر ضروری است که در سال گذشته به آنها توجهی نشد.

از این رو، مقیاس‌های حال حاضر ممکن است نیاز به بازنگری داشته باشند تا به درستی تورم کانادا را بازتاب دهند.

پایان مورد انتظار پاندمی کووید و بسته محرک اقتصادی کانادا بیشتر به تورم طولانی مدت اشاره دارد. با سر در آوردن اقتصاد‌ها از رکود و افزایش تولید ناخالص داخلی، تورم رخ می‌دهد.

از نظر تاریخی، تورم کانادا تابع تولید ناخالص داخلی آن است، اما عقب می‌ماند. بر این اساس، افزایش تولید ناخالص داخلی پس از پایان پاندمی احتمالاً محرک تورم است. بسته محرک اقتصادی غیر موازی کووید 19، 420 درصد بزرگتر از بسته محرک رکود اقتصادی کانادا در سال 2008 است، و ممکن است روندی تورمی را ایجاد کند.

محافظت در برابر تورم

برای افراد، از دست دادن قدرت خرید در نتیجۀ تورم شاید بزرگ‌ترین خصیصۀ افزایش قیمت‌ها باشد. با پیش‌بینی این افزایش‌ها، سرمایه‌گذاران معقول به دنبال راه‌هایی هستند که خود را در برابر تورم مصون سازند.

یک محافظ تورمی شامل سرمایه‌گذاری در نوعی از دارایی است که انتظار می‌رود در یک دوره تورمی ارزش آن حفظ شود و یا افزایش یابد. امیدوارم که افزایش ارزش آن از تورم فراتر رفته یا حداقل قابل مقایسه باشد. مدت زمان زیادی است که املاک و مستغلات به عنوان یک محافظ در برابر تورم در نظر گرفته می‌شوند، زیرا ارزش اجاره و املاک با تورم افزایش می‌یابد. شواهد تجربی تاریخی از املاک و مستغلات و زمین‌های کشاورزی به عنوان محافظ‌های موثر تورم، پشتیبانی می‌کنند.

به منظور بررسی اثربخشی تاریخی املاک و مستغلات کانادا و زمین‌های کشاورزی به عنوان یک محافظ سرمایه‌گذاری، تورم را با شاخص قیمت مسکن جدید و ارزش زمین های کشاورزی از 2000 تا 2020 مقایسه کردم.

من شاخص جدید قیمت مسکن را به عنوان نمادی برای ارزیابی املاک انتخاب کردم زیرا زمان‌بندی شده‌ترین شاخص تغییر در ارزش‌های املاک مسکونی است. قیمت زمین‌های کشاورزی از Farm Credit Canada به دست آمد تا ارزش آن مشخص شود.

از سال 2000 تا سال 2020، تغییر تورم تجمعی 39 درصد در مقایسه با تغییر و 51.8 درصدی شاخص جدید قیمت مسکن بود. داده‌ها نشان داد که شاخص جدید قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم است.

از سال 2000 تا سال 2020، ارزش تجمعی زمین‌های کشاورزی 168.4 درصد بوده است. داده‌ها نشان داد که زمین‌های کشاورزی کانادا به طور قابل توجهی از تورم پیشی گرفته‌اند.

بر اساس این دوره 20 ساله، بدیهی است که ارزش املاک و مستغلات مسکونی و زمین‌های کشاورزی سریع‌تر از تورم افزایش یافته است، و این نشان می‌دهد که هر دو در برابر تورم محافظ‌های موثری هستند.

نگاه به گذشته برای پیش بینی آینده

بر این اساس، با پیش بینی یک دوره تورم، سرمایه گذاران باهوش پرتفوی املاک و مستغلات خود را به طور قابل توجهی گسترش می‌دهند. اگرچه افزایش قیمت‌ها، گذشته از سرمایه گذاری‌ها، هرگز به طور کامل قابل پیش بینی نیست، اما بهترین‌ پیش‌بینی کننده آینده، گذشته است.

روندهای اقتصاد کلان، از جمله بسته محرک اقتصادی کووید 19، انتظار افزایش تولید ناخالص داخلی و پیش‌بینی کاهش بیکاری، نشان از به وجود آمدن تورم در کانادا است.

در این اوقات فوق العاده نامشخص، سرمایه‌گذاران محتاط به دنبال محافظت از ارزش پول خود هستند. پیش از این ثابت شد که املاک و مستغلات مسکونی و زمین‌های کشاورزی کانادا محافظ راهبردی مناسبی در برابر تورم است.

به هر حال، همانطور که اندرو کارنگی، میلیاردر صنعتگر اظهار داشته است:
«نود درصد تمام میلیونر‌ها از طریق املاک میلیونر شده‌اند. در املاک و مستغلات درآمد بیشتری نسبت به تمام صنعت‌ها روی هم رفته به دست می‌آید.»