طرح تشویقی خرید اولین خانه در کانادا
طرح تشویقی خرید اولین خانه فدرال (FTHBI) از تاریخ 2 سپتامبر سال جاری رسماً عملی خواهد گشت.
FTHBI با هدف کاهش هزینه های وام مسکن برای خریدارانی که برای اولین بار اقدام به خرید خانه نموده، وامی با سهام مشترک 5 درصد در قبال خرید خانه هایی که فروشنده یک فرد واقعی باشد، و 5 درصد یا 10 درصد برای خانه های نوساز ارائه نموده است.
هدف این است که FTHBI با افزایش میزان پرداختی خریداران، هزینه های وام مسکن ماهانه را کاهش داده و در هزینه های مربوط به مالکیت خانه کمک نماید.
اما برای خریداران در شهرهایی نظیر ونکوور و تورنتو، کمک چندانی در خرید خانه نخواهد کرد، چرا که این بازارها خارج از معیارهای صلاحیت می باشند.
به لطف Zoocasa، در ادامه تفصیلی کامل از انتظارات این طرح، شرح داده خواهد شد:
جهت واجد شرایط گشتن در FTHBI، خریداران می بایست از موارد ذیل پیروی نماید:
حداقل یک نفر از اعضای خانواده می بایست برای نخستین بار برای خرید خانه اقدام کرده باشد، بدان معنی که خانه ای نداشته، یا طی چهار سال گذشته در خرید خانه ای با همسر خود شریک نشده باشد. (برای خریدارانی که روابط زناشویی یا روابط قانونی مشابه آنان با شکست مواجه گشته، استثنائاتی وجود دارد.)
برای واجد شرایط گشتن در وام بیمه شده، خریداران بایستی حداقل 5 درصد از مقدار پیش پرداخت را به صورت پس انداز داشته باشند.
درآمد کل خانوار نبایست بیش از 120,000 دلار باشد. که شامل درآمد تمامی ضامن های وام مسکن، و تمامی درآمد اجاره ای که در صورت اجاره بخشی از خانه به دست می آید، نیز می باشد.
نسبت وام به درآمد خریداران (MTI) نمی تواند بیش از 4 برابر درآمد آنان باشد. بدان معنی که حداکثر پیش پرداخت برای فروش مجدد خانه نمی تواند از 14.99 درصد و 9.99 درصد برای خانه نوساز تجاوز نماید. وجوه ارائه شده توسط FTHBI به عنوان وام دوم ثبت گشته، و هیچ گونه بهره ای را متحمل نمی گردد.
این وام دوم بایستی به هنگام انقضای وام مسکن بیمه شده اول پس از 25 سال یا هنگام فروش خانه، هر کدام که زودتر رخ دهد، به طور کامل بازپرداخت شود، گرچه صاحب خانه ها می توانند مبلغ مقرر را به صورت قسط و زودتر از موعود و بدون جریمه پرداخت نمایند.
از آنجایی که این وام، یک وام با سهام مشترک بوده، مبلغ قابل بازپرداخت به همراه ارزش خانه با گذشت زمان تغییر خواهد کرد: چنانچه ارزش ارزیابی شده خانه افزایش یابد، میزان بازپرداخت وام نیز به همان اندازه افزایش خواهد یافت. با این حال، در صورتی که خانه ارزش خود را به هنگام فروش خانه یا انقضای وام مسکن از دست داده باشد، همین اتفاق دوباره رخ خواهد داد.
از زمان مطرح شدن این طرح در بودجه بندی مارس 2019، FTHBI مورد بحث های بسیاری قرار گرفته است. برخی کارشناسان وام معتقدند که وام گیرندگان وام های سنتی، بر اساس معیارهای سخاوتمندانه MTI، وام بیشتری دریافت کرده، در حالی که برخی دیگر معتقدند که خریداران خانه در مناطقی که قیمت املاک و مستغلات در آن رو به افزایش بوده، میزان بازپرداختی بسیار بیشتری را متحمل خواهند گشت.
مهم ترین نکته مورد بحث، درآمد FTHBI و پوشش MTI می باشد. براساس معیارها، خانواری که دارای حداکثر درآمد 120,000 دلار بوده و 5 درصد پیش پرداخت می پردازند، برای خرید خانه دست دوم به قیمت 505,000 دلار محدود می گردند- مبلغی بسیار پایین که دارای انقباض بیشتری در بازارهای بزرگتر باشد.
با این حال، تجزیه و تحلیل های جدید Zoocasa نشان می دهد که FTHBI می تواند در 19 بازار املاک از 25 بازار اصلی شهری در کانادا مورد استفاده قرار گیرد. مطالعه ای در رابطه با قیمت متوسط خانه در ژوئیه 2019، در 25 بازار املاک سراسر کشور، نشان داده که خریداران خانه با حداکثر درآمد 120,000 دلار و 5 درصد پیش پرداخت می توانند از نظر مالی، واجد شرایط دریافت FTHBI در 19 شهر گردند.
این بازارها شامل بازارهایی در شرق کانادا، کبک، مناطق غربی و همچنین مراکز شهری کوچکتر در انتاریو می باشند.
جای تعجب نیست که شش بازاری که در آن متوسط خریداران خانه، واجد شرایط FTHBI نمی گردند، شامل خانه های فروشی در تورنتو و چندین بازار در مجاورت آن در Greater Golden Horseshoe، نظیر Hamilton-Burlington و Kitchener-Waterloo، Greater Vancouver و همسایگان Victoria و Fraser Valley می باشد.
با این حال، توجه به این نکته مهم است که محاسبات این مطالعه براساس قیمت متوسط خانه و حداکثر درآمد بوده، و توانایی خریداران خانه در استفاده از FTHBI در هر شهر ممکن است بسته به میزان درآمد آنها، میزان پیش پرداخت و قیمت خانه مورد نظر آنان متغییر باشد.
