وعده های انتخاباتی حزب محافظه کار برای بهبود قیمت مسکن در واقع به ضرر خریدار خواهد بود!

وعده های انتخاباتی حزب محافظه کار برای بهبود قیمت مسکن در واقع به ضرر خریدار خواهد بود!

نکته کلیدی برنامه کمک به مقرون به صرفگی مسکن حزب محافظه‌کاران کانادا افزایش دوباره دوره بازپرداخت وام مسکن است. اگر دولت محافظه‌کار روی کار بیاید می‌خواهد دوره بازپرداخت وام مسکن را پنج سال افزایش بدهد.این یعنی دوره فعلی بازپرداخت وام‌ها از 25 سال به 30 سال افزایش پیدا می‌کند. این میزان پرداخت‌های ماهیانه وام‌های مسکن را بین 8 تا 12 درصد کاهش می‌دهد. این مسئله را می‌توان با کمی حساب‌ و ‌کتاب ساده به خوبی درک کرد.

بیایید در نظر بگیریم دارید از یک وام مسکن 500 هزار دلاری استفاده می‌کنید که یک دوره ثابت 5 ساله با نرخ 5 درصدی دارد. با استفاده از یک دوره بازپرداخت 25 ساله، پرداخت شما حدود 2908 دلار در ماه خواهد بود. اگر این دوره را به 30 سال افزایش بدهید، پرداخت شما به 2668 دلار در ماه کاهش پیدا خواهد کرد. به این ترتیب با افزایش دادن دوره بازپرداخت به میزان 5 سال شما در ماه 240 دلار صرفه‌جویی می‌کنید.

اما با افزایش دوره بازپرداخت، وام‌گیرنده پول بسیار بیشتری در قالب سود پرداخت می‌کند. در مثال بازپرداخت 25 ساله، شما 376885 دلار سود پرداخت می‌کنید اگر نرخ موثر طی دوره بازه وام مسکن به طور میانگین یکسان باقی بماند. در یک دوره بازپرداخت 30 ساله، شما با ثابت ماندن نرخ بهره 466279 دلار سود پرداخت خواهید کرد. این یعنی 24 درصد سود بیشتر فقط برای اینکه بخواهید ماهی 8 تا 12 درصد پرداخت خود را کمتر کنید.

بیشتر مردم خیلی نسبت به این پول اضافه‌ای که باید پرداخت کنند فکر نمی‌کنند اما این پول حدود 90 هزار دلار خواهد بود. تفاوت سودی که پرداخت می‌کنید مثل این می‌ماند که دارید پول خریدن پورشه‌ای را پرداخت می‌کنید که هرگز آن را دریافت نخواهید کرد. هیچ کارگزار وام مسکنی این روش را به عنوان راهی برای پس‌انداز پول پیشنهاد نمی‌کند.

افزایش دوره بازپرداخت وام مسکن منجر به قیمت بیشتر برای خریداران و محدود کردن هر گونه مزیت می‌شود. طی دوره‌ منتهی به رکود بزرگ، کانادا مشغول افزایش دوره بازپرداخت بود. در سال 2006، کانادا قوانین صنعت وام مسکن را تسهیل کرد و به دنبال «نوآوری» مالی بود. شرکت دولتی مسکن و وام مسکن کانادا کارش را با 30 ساله کردن دوره بازپرداخت وام‌های مسکن آغاز کرد. این کار باعث شد روندی دیوانه‌وار برای این شکل بگیرد که ببینیم چه کسی می‌تواند طولانی‌ترین دوره بازپرداخت وام مسکن را ارایه کند. در نهایت، وام‌های مسکن بیمه‌شده کانادا تا 40 سال هم دوره بازپرداخت داشتند.

در سال 2006، بانک مرکزی کانادا نامه‌ای خصوصی به کرن کینزلی نوشت که در آن زمان رییس شرکت مسکن و وام مسکن کانادا بود. در آن نامه آمده بود که این حرکت کمکی به مقرون به صرفه بودن مسکن نمی‌کند. در حقیقت، او اضافه کرده بود که احتمالا این کار «قیمت مسکن را بالا خواهد برد و از مقرون به صرفگی آن می‌کاهد». وی همچنین اشاره کرد که این کار می‌تواند «پیامدهایی برای ثبات مالی کلی اقتصاد داشته باشد.»

تا سال 2012، دولت هارپر دوره حداکثر بازپرداخت وام مسکن را دوباره به 25 سال کاهش داد. جیم فلاهرتی وزیر اقتصاد آن موقع گفته بود این محدودیت برای این وضع شده که «بازار مسکن قوی بماند و اطمینان حاصل شود که دوره‌ها بیش از حد طولانی نمی‌شوند.»